Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması TMK m.713’te düzenlenmiştir. TMK m.713/1 kapsamında, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi o taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesi mahkemeden talep edebilir. Yine, TMK m.713/2’ye göre de aynı şartlar altında, tapuya kayıtlı olan ancak tapu kayıtlarından malikin tespit edilemediği veya malik hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmesi halinde de mahkemeden anılan taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesi talep edilebilecektir.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar özelinde: Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar, tapu kütüğüne kaydı hiç yapılmamış taşınmazlardır. Ancak, özel mülkiyete elverişli bir taşınmaz olması da gerekmektedir. Eski hukuktan gelen ve Kadastro Kanunu m.14/4’de anılan belgelere dayandırılan taşınmazlar da tapusuz taşınmaz olarak nitelendirilmektedir.
Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar özelinde: TMK m.713/2’ye göre, tapuya kayıtlı olan taşınmazların, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılması için, malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması veya malik hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş olması gerekmektedir. Anılan hükümde yer alan ‘20 yıl önce ölmüş’ kişilere de ait taşınmazların zamanaşımı ile kazanılacağına dair ifade, AYM tarafından Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. İptal kararı sonrası maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişiye ait olan taşınmazların tamamı, bir parçası veya bir payı üzerinde zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı söz konusu olacaktır.
Ortak Şartları:
Özel mülkiyete elverişli bir taşınmaz olmalı: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyeti kazanılmak istenen bir taşınmaz, özel mülkiyete elverişli ve olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmaya elverişli bir taşınmaz olmalıdır. Bu bağlamda, sayılan kamuya ait dağ, tepe, ormanlar, göller, yollar vb. kamu malları özel mülkiyete elverişli değildir. Kamu malı niteliğinde bulunan taşınmazların da kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. TMK m.117’de belirtildiği üzere, vakıf mallarının da zilyetlik yoluyla mülkiyeti kazanılamaz. Vakıf mallarının olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması engellenmiştir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanılamayacak taşınmazlara ilişkin olarak, Kadastro Kanunu m.18/2’de: ‘Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.’ hükmünü havidir. Yukarıda da değindiğimiz üzere, devletin tasarrufu altında bulunan ancak, kamu hizmetine özgülenmeyen taşınmazlar imar ve ihya edilenler adına diğer şartları da sağlaması koşuluyla tescil edilebilir (KK. m.17).
Malik sıfatıyla zilyetlik: TMK m.713/2, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması bakımından, taşınmaza zilyet olan kişinin, zilyetliğinin malik sıfatıyla olması gerektiğini hüküm altına almıştır. Örneğin, zilyet olduğu taşınmaza kira bedeli veya ecrimisil ödeyen zilyedin malik sıfatıyla zilyetliğinden söz edilemez. Ayrıca, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetin kazanılmasının tescilinin talep edildiği davada, malik sıfatıyla zilyet olduğunu, tescil talep eden davacı her türlü ispat aracıyla ispat edebilir. Paylı mülkiyet halinde ise, yani birden fazla kişi taşınmazı kendi aralarında pay ettilerse, paydaşlardan biri 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olduğu pay bakımından malik olabilecektir.
Davasız – aralıksız zilyetlik: Malik sıfatıyla zilyet tarafından, zilyetlik süresi davasız ve aralıksız olarak geçirilmelidir. Kazandırıcı zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için malik sıfatıyla zilyedin zilyetliğini yirmi yıl boyunca aralıksız olarak sürdürmüş olması gerekmektedir. Yani, taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olan, taşınmazın zilyetliğini kaybetmeden bu durumu sürdürmesi gerekir.
Yirmi yıl boyunca zilyet olma: Malik sıfatıyla zilyedin, zilyetlik konumunu davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl boyunca sürdürmesi gerekmektedir. Yirmi yıllık süre, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından, malik sıfatıyla zilyet olma iradesiyle, maliki hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş taşınmazlar bakımından ise gaiplik kararının kesinleşmesiyle başlayacaktır. Tescili talep eden zilyet, malik sıfatıyla zilyet olma iradesiyle hareket eden kendisinden önceki zilyetlerin sürenin kendi süresine ekleyebilir.
Sonuç olarak, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması, özel mülkiyete ve zamanaşımıyla kazanmaya elverişli bir taşınmazın, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olan kimsenin, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescilinin talep edilmesiyle gerçekleşecektir. Özellikle, mülkiyetin kazanılması istenen taşınmazın, özel mülkiyete elverişli olup olmadığının tespitinin yapılması önem arz etmektedir.
KSSA AVUKATLIK BÜROSU
İlginizi Çekebilir
Yargıtay’ın farklı Hukuk Daireleri’nin, borçlunun icra takibine vekili marifetiyle itiraz ettiği durumlarda, duran icra takibinin devamı bakımından ikame edilecek olan
26.04.2022 tarihli ve 31821 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7405 sayılı Spor Kulüpleri ve Spor Federasyonları Kanunu’nun pek çok
28.03.2023 tarihinde kabul edilen ve 05.04.2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ‘7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı